The Exclusion of the Arbitrary Ordinary Termination in German Residential Tenancy Law: A Private Law Perspective

Abstract

Continuing contractual obligations are characterised by the fact that they do not expire upon fulfilment of the mutual obligations. Without an agreed end to the contractual relationship, an everlasting continuing obligation is at least conceivable. The institution of ordinary termination enables the contracting parties to terminate the continuing obligation unilaterally. In German residential tenancy law, the principle of arbitrary ordinary termination applies only to a limited extent. According to § 573 BGB, landlords can only terminate the tenancy if they can demonstrate a legitimate interest. This article examines various approaches to explaining this peculiarity of residential tenancy law. The exclusion of arbitrary ordinary termination is closely linked to the dogmatic reconstruction of residential tenancy law. While residential tenancy law has historically developed as public law, it is now understood as a matter of private law. Two different reconstructions of ordinary termination are compared and examined with regard to their implications for the understanding of residential tenancy law: § 573 BGB can be understood as the result of conflicting constitutional rights or as a mandatory consequence of a tenancy agreement for residential space understood as the centre of one’s private life.

Les obligations contractuelles continues se caractérisent par le fait qu’elles ne s’éteignent pas après l’exécution des obligations mutuelles. Sans une fin convenue de la relation contractuelle, une obligation continue et perpétuelle est au moins envisageable. L’institution de la résiliation ordinaire permet aux parties contractantes de mettre fin unilatéralement à l’obligation continue. En droit allemand du bail d’habitation, le principe de la résiliation ordinaire arbitraire ne s’applique que dans une mesure limitée. Selon l’article 573 du BGB, les propriétaires ne peuvent résilier le bail que s’ils peuvent justifier d’un intérêt légitime. Cet article examine différentes approches pour expliquer cette particularité du droit du bai263l d’habitation. L’exclusion de la résiliation ordinaire arbitraire est étroitement liée à la reconstruction dogmatique du droit du bail d’habitation. Si le droit du bail d’habitation s’est historiquement développé en droit public, il est aujourd’hui considéré comme une question de droit privé. Deux reconstructions différentes de la résiliation ordinaire sont comparées et examinées en ce qui concerne leurs implications pour la compréhension du droit du bail d’habitation: le § 573 BGB peut être compris comme le résultat de droits constitutionnels contradictoires ou comme une conséquence obligatoire d’un contrat de location pour un espace d’habitation compris comme le centre de la vie privée.

Dauerschuldverhältnisse zeichnen sich dadurch aus, dass sie durch Erfüllung der wechselseitigen Leistungen nicht erlöschen. Ohne vereinbartes Ende der Vertragsbeziehung ist ein ewig bestehendes Dauerschuldverhältnis zumindest denkbar. Das Institut der ordentlichen Kündigung ermöglicht es den Vertragsparteien, das Dauerschuldverhältnis einseitig zu beenden. Im Wohnraummietrecht gilt das Prinzip der willkürlichen ordentlichen Kündigung nur eingeschränkt. Vermieter können nach § 573 BGB das Mietverhältnis nur dann kündigen, wenn sie ein berechtigtes Interesse an der Beendigung vorweisen können. Der Beitrag untersucht verschiedene Begründungsansätze für diese Besonderheit. Der Ausschluss der willkürlichen ordentlichen Kündigung ist eng verknüpft mit der dogmatischen Rekonstruktion des Wohnraummietrechts. Während sich das Wohnraummietrecht historisch als öffentliches Recht entwickelt hat, wird es heute als eine dem Privatrecht zugehörige Materie verstanden. Zwei unterschiedliche Rekonstruktionen der ordentlichen Kündigung werden gegenübergestellt und hinsichtlich ihrer Implikationen für das Verständnis des Wohnraummietrechtes untersucht: § 573 BGB kann als Ergebnis widerstreitender Grundrechte verstanden werden oder als zwingende Folge eines Mietverhältnisses über Wohnraum also dem Lebensmittelpunkt der privaten Existenz.